Самарина Г.П., Дорошко С.Е. Анализ хозяйственной деятельности предприятий строительной отрасли

Глава 3.2.2.

Построение прогнозных смет бизнес-плана автоматизированного завода и строительно-монтажного управления по строительству жилых поселков "под ключ"

Этап реализации инвестиционного проекта охватывает период от принятия решения об инвестировании до начала коммерческого производства, т.е. инвестиционную фазу. Это очень ответственная фаза, так как отклонения от первоначальных проектных данных могут подвергнуть опасности весь проект.

Основные этапы реализации проекта (инвестиционной фазы проекта):

1. Назначение команды внедрения.
2. Образование фирмы. Инвестиционный проект завода-автомата по строительству жилых поселков будет осуществляться в рамках организационной формы общества с ограниченной ответственностью, права собственности которого принадлежат администрации СПб и/или Ленобласти.
3. Финансовое планирование. Опирается на полученные данные рынка поставщиков оборудования, материалов, потребителей, процентных кредитных ставок, курсов валют и т.д.
4. Организационное создание.
5. Переговоры и заключение контрактов. Предположим, что переговорный процесс с поставщиками и потребителями налажен, в рабочем порядке должны быть утверждены сроки, объемы, периодичность поставок, размеры товарных кредитов, как следствие установлены ценовые коридоры и т.д.
6. Строительные работы. Подрядчик производит весь комплекс проектных, строительных, монтажных, пуско-наладочных работ. Затраты по обучению производственно - технологического персонала и выпуску пробной партии продукции в течение месяца несет также подрядчик. Оплата всего объема работ производится только после завершения в оговоренные в договоре сроки, при условии 100% сдачи работ по каждому этапу, в противном случае подрядчик несет штрафные санкции. Подобная работа стоит дороже, но с момента окончания подрядчиком полного объема работ такое производство в состоянии выйти на 100% производственную мощность. Этот вариант запуска всего производственного цикла будет использован при разработке инвестиционного проекта завода-автомата по строительству жилых поселков, микрорайонов.
7. Приобретение, передача технологий. В настоящее время определены поставщики оборудования на основании проведенного анализа рынка оборудования. Ими должны быть определены все требования к производственно-технологическим помещениям, а также принято решение, что они будут осуществлять всю строительную работу, описанную в предыдущем пункте.
8. Установка оборудования. Определяется в зависимости от п.п. 6,7.
9. Закупка материалов и сырья. Определяется предыдущими пунктами, расчеты приведены далее.
10. Предпроизводственный маркетинг. Маркетинг определен в результате проведенного анализа рынка. Учитывая, что стоимость жилья не должна превышать 400-500 долл.США, проблем с реализацией коттеджей не будет.
11. Обучение и назначение на должности. Обучение персонала осуществляется после решения п.п. 6-8.
12. Запуск и начало производства. Определено в п.п. 6-8.

Цель данного раздела - представить достоверную систему данных, отражающих финансовые результаты деятельности создаваемого ООО.

Финансовый план содержит:

• Инвестиционный план (сначала в него включаются только абсолютно необходимые затраты, затем, основываясь на плане денежных потоков, оценивается дополнительная потребность в финансах);
• Отчёт о прибылях и убытках (желательно представление консолидированной отчётности в соответствии с требованием международных стандартов);
• Балансовую ведомость;
• План денежных потоков.

При разработке финансового плана составляются следующие сметы:

• смета продаж (реализации продукции);
• смета производства;
• смета прямых материальных затрат (расхода основных материалов);
• смета расходов на оплату труда производственного персонала (прямых трудовых затрат);
• смета накладных (косвенных) общепроизводственных расходов;
• смета себестоимости реализованной продукции;
• смета текущих периодических общехозяйственных расходов;
• смета прибылей и убытков;
• смета капитальных затрат;
• смета движения денежных средств;
• смета статей актива и пассива и др.

Смета продаж. Оценка выручки в денежном выражении служит основой, на которой базируются все другие сметы. Объем продаж оказывает существенное влияние на факторы, связанные с формированием текущей прибыли.

Смета продаж обычно включает в себя информацию:

1. о предполагаемых объемах реализации по каждому товару и
2. ожидаемую цену единицы каждого товара.

Эти данные классифицируются по регионам и/или по существующим представительствам предприятия. Учитывая, что в данной работе предполагается концентрация внимания на рынке СПб и Ленинградской области, поэтому классификация по регионам осуществлена не будет.

При оценке предполагаемого объема продаж в натуральном выражении отправным пунктом служит ранее проведенный анализ рынка. Для обеспечения ввода мощностей в течение года установим на первом этапе мощности в размере 520 тыс.м² жилья. В целом эта величина изменяется в текущем году с учетом факторов, непосредственно влияющих на реализацию, например, величины товаров, заказанных, но не отгруженных, планируемой рекламной компании, экономической конъюнктуры в отрасли и в экономике в целом, производственных мощностей, ценовой политики и результатов рыночных исследований.

Получив предполагаемый объем продаж в натуральном выражении, можно затем прогнозировать выручку путем умножения предполагаемого объема продаж на ожидаемую среднюю цену . Сравнения фактических продаж со сметными по видам продукции, регионам и/или представительствам предприятия будут показывать разницу между этими двумя величинами. Управленческий персонал при этом сможет исследовать причины существенных отклонений и принять меры по улучшению положения.

Ранее в процессе построения эталонных моделей предприятий строительной отрасли, а также при анализе мирового, российского рынков жилья с учетом реальных доходов населения, было убедительно доказано, что средняя стоимость современного жилья в России не может стоить более 300-400 долл.США, но никак не 2000-3000 долл.США. Такой почти десятикратный разрыв цен свидетельствует:

• о высоком уровне монополизма и полном отсутствии какого-либо рынка жилья;
• о высоком уровне коррупции в строительной отрасли;
• об отсутствии закона, аналогичного любой развитой страны, запрещающего любые формы финансовых пирамид, в том числе и в строительной отрасли.

Такая ситуация на рынке жилья порождается также тем, что на многих уровнях управления (отраслевых, региональных, федеральных) отсутствует профессиональный экономический уровень, как следствие порождается низкоэффективная политика доходов и заработной платы, и не умение применять современные экономические технологии.

Тем не менее, для проводимых исследований более важно доказать на сколько точны ранее сделанные расчеты, которые были сделаны при разработке эталонных моделей предприятий строительной отрасли.

Учитывая ранее сделанные замечания, в работе методика расчета данной сметы должна будет изменена. В частности в расчете не будут учитываться конкуренты, т.к. конкурентов предлагаемому проекту на российском рынке просто нет. Практически будем исходить только из производственных мощностей завода-автомата, рассчитанной себестоимости, коммерческих и прочих затрат, а также планируемой прибыли на один типовой дом общей площадью и рассчитанной стоимости жилья. В проекте вариация себестоимости, коммерческих и прочих затрат будет определять среднюю цену, а также ее минимальные и максимальные значения (см. табл. 3.5. - 3.10.) и, в конечном счете, смету продаж. Смета продаж представлена в табл. 3.5.

Смета производства. Объем производства, соответствующий сметному объему продаж и необходимой величине материальных запасов определяется в смете производства. Сметный объем производства в натуральном выражении складывается из ожидаемого объема продаж плюс необходимая величина материальных запасов на конец года минус материальные запасы на начало года.

Объемы производства должны быть тщательно сверены со сметой продаж для того, чтобы гарантировать сбалансированность производства и продаж в течение периода. Лучше всего, если все производственные мощности задействованы, а величина материальных запасов оптимальна.

Для упрощения количество запасов готовой продукции на конец планируемого периода равно нулю, как следствие смета производства на год сворачивается до предыдущей таблицы, поэтому ее не показываем.

Смета прямых материальных затрат. Данные об объемах производства, содержащиеся в смете производства, вместе с данными о прямых материальных затратах составляют смету прямых материальных затрат. Количество необходимых для производственного процесса основных материалов определяется как:

1. ожидаемая величина необходимых в производстве материалов плюс
2. желательная величина запасов на конец года минус
3. запасы материалов на начало года.

Необходимое количество основных материалов, комплектации, оборудования и прочее рассчитывается на один типовой дом общей площадью с тем, чтобы определить общую сумму прямых материальных затрат.

Своевременность поставок материалов зависит от четкости взаимодействия между отделом снабжения и производственным отделом и позволяет удерживать величину материальных запасов в разумных пределах. Смета представлена в табл. 3.6.

Как видно из табл. 3.6., дом полностью готов для заселения. С собственником жилья уже на этапе дизайнерского проектирования оговорены все условия внутреннего оформления всех помещений дома.

Смета капитальных затрат. Смета капитальных затрат обобщает перспективы по приобретению основных фондов. Существенные капитальные затраты могут возникнуть в результате выбытия, физического и морального износа оборудования и других внеоборотных активов. Кроме того, может планироваться увеличение производственных мощностей в связи с ростом спроса на продукцию предприятия или введением новых производственных линий. Многие внеоборотные активы характеризуются относительно долгим сроком службы, поэтому капитальные затраты меняются год от года. В этой связи на практике обычно составляется смета капитальных затрат на несколько лет вперед.

Различные варианты финансирования, рассматриваемые в смете капитальных затрат, должны приниматься в расчет при составлении текущих смет. Например, ожидаемая величина амортизации нового оборудования, приобретенного в текущем году, должна учитываться при составлении сметы накладных расходов и текущих затрат. Кроме того, способ финансирования капитальных затрат отразится на смете денежных расходов.

На основании анализа рынка оборудования было отобрано технологическое оборудование фирм Германии, Норвегии, Финляндии, США, Канады, а также программное обеспечение зарубежных фирм. Все фирмы были выбраны по критерию лизинговых поставок и кредитных линий поставщиков. Таким образом, ООО для выхода на промышленную мощность не нужен начальный капитал. Отметим, что даже оплата персонала ООО на этапе внедрения проекта осуществляется поставщиками оборудования и технологий.

Технологическое оборудование отобранных компаний обеспечивает 90% автоматизации всех стадий производства (от проектно-дизайнерских работ до изготовления дома), при этом система контроля отслеживает и поддерживает в заданных значениях технологические параметры, предотвращает аварии и осуществляет мониторинг качества продукции. Сборка дома и сдача осуществляется строительно-монтажным управлением предприятия на площадке заказчика за 1-5 дней.

Специалисты зарубежных фирм сопровождают выход завода на проектную мощность, сборку и монтаж первых конструкций типовых домов. Подрядчиком производится весь комплекс проектных, строительных, монтажных, пуско-наладочных работ. Затраты по обучению производственно - технологического персонала и выпуску пробной партии продукции в течение месяца несет также подрядчик. Оплата всего объема работ производится только после завершения в оговоренные в договоре (в т.ч. в кредитном и страховом договорах) сроки при условии 100% сдачи работ по каждому этапу, в противном случае подрядчик несет штрафные санкции. Подобная работа стоит дороже, но с момента окончания подрядчиком полного объема работ такое производство в состоянии выйти на 100% производственную мощность на следующий день. Этот вариант запуска всего производственного цикла будет использован при разработке инвестиционного проекта.

При выборе фирмы поставщика учитывались экологические проблемы. Традиционно экологическая безопасность производства гарантируется зарубежными поставщиками технологий, и находится под постоянным контролем. Например, современные стандарты, принятые в Германии, которая в настоящее время производит 30% всего мирового экологического оборудования. Новейшие германские технологии позволят резко снизить экологическую нагрузку на окружающую среду. Экологическая чистота производства гарантируется немецкой технологией и постоянно контролируется отделом промышленной безопасности предприятия и внешней независимой экологической экспертизой. Смета представлена в табл. 3.7.

По таблице необходимо сделать ряд дополнений. Для обеспечения запуска производства предусмотрен кредит на оборотные средства в размере 411,7 млн.руб. Амортизация зданий и сооружений ООО составляет 5%, оборудования, технологий, очистных сооружений в размере 12%. Эти параметры предусмотрены нормативными документами зарубежными компаниями в рамках европейских нормативов.

Смета затрат на оплату труда. Производственные нужды, определяемые в смете производства, представляют собой исходный пункт для составления сметы расходов на оплату труда. Чтобы оценить общие расходы по зарплате, необходимо определить годовой фонд времени единицы оборудования в часах (ГФВО), годовой фонд времени одного работника основного персонала (ГФВОП), количество основного персонала, необходимого для обслуживания одной производственной линии (N). И далее рассчитать среднюю численность работников на 1 линию в год (СЧО) по формуле:

СЧО= N*( ГФВО/ ГФВОП)

Расчет вспомогательного персонала выполняется по нормативам, предусмотренным изготовителем оборудования, и выражается в процентах к основному персоналу, им также выдается СЧО.

Расчет управленческого и производственного персонала определяется также по нормативам поставщиков. В нашем случае выражается в процентах к основному персоналу. Величина прямых затрат труда должна быть тщательно скоординирована с имеющимися в наличии трудовыми ресурсами для того, чтобы обеспечить достаточное использование труда в производстве. Эффективная организация производственного процесса позволяет минимизировать простои.

Для устранения нехватки трудовых ресурсов, а также для привлечения в ООО профессионалов, изначально предлагается установить среднюю заработную плату на уровне 50 тыс.руб. При этом предполагается, что вероятностные ее колебания будут лежать в диапазоне ±10%. Смета представлена в табл. 3.8.

Смета накладных расходов. Плановая смета накладных расходов включает величину накладных расходов по каждой их статье и используется как часть основной сметы. Для того чтобы рассчитать накладные расходы по каждому подразделению часто составляются дополнительные сметы, которые позволяют руководителям подразделений сконцентрировать внимание на контроле тех издержек, за которые они несут непосредственную ответственность. Дополнительные сметы также помогают менеджеру по производству оценивать деятельность каждого подразделения.

В ООО для обеспечения коммерческих расходов принят уровень 7% от результата сложения итоговой суммы табл. 3.4. и итоговой суммы табл. 3.6., аналогичным образом для оценки прочих расходов определено 5%.

Минимальные и максимальные значения берутся из соответствующих колонок табл. 3.5., 3.6., 3.8. 3.9. Смета представлена в табл. 3.9.

Смета себестоимости реализованной продукции. Эта смета составляется на основе ожидаемых величин товарных запасов, а также сводных данных по натуральным и стоимостным оценкам, взятым из смет:

1. прямых материальных затрат,
2. затрат по оплате труда,
3. накладных расходов.

Данные сметы себестоимости реализованной продукции включены в смету прибылей и убытков.

Смета прибылей и убытков. Смета прибылей и убытков составляется на основе данных, содержащихся в сметах продаж, себестоимости реализованной продукции и текущих расходов. При этом добавляется информация о прочих прибылях, прочих расходах и величине налога на прибыль.

Смета прибылей и убытков содержит в сжатой форме прогноз всех прибыльных операций предприятия и тем самым позволяет менеджерам проследить влияние индивидуальных смет на годовую смету прибылей. Если сметная чистая прибыль необычно мала по сравнению с объемом продаж или собственным капиталом, необходимы дополнительный анализ всех составляющих сметы и ее пересмотр. При формировании сметы необходимо учитывать налог на добавленную стоимость, поэтому данная смета несколько изменена.

Средние, минимальные и максимальные значения берутся из соответствующих колонок табл. 3.5. - 3.9. Смета представлена в табл. 3.10.

Перед тем, как осуществить анализ эффективности прогнозных бизнес-планов строительства жилого поселка, построим три сценарных модели бизнес-планов ООО.

Перед тем как приступить к разработке альтернативных моделей бизнес-планов предприятия необходимо построить прогнозный вариант баланса его активов и пассивов.

Начнем с построения статьи активов "Денежные средства". Для этого необходимо определить, какой уровень денежных средств ООО планирует поддерживать на своих счетах для расчета с поставщиками. Этот уровень определяется статьями запасы, дебиторская и кредиторская задолженности. Для нашего случая примем среднюю величину срока платежа в 1 день.

Расчет статьи активов "Денежные средства" следующий, исходные данные берутся из табл. 3.10.:

Денежные средства = Всего стоимость сырья в т.ч. НДС * 1 день/360 дней

Рассчитаем уровень статьи активов "Дебиторская задолженность". Отметим один момент, чем выше дебиторская задолженность, тем больше нам придется привлекать денежных средств в пассивах, т.е. использовать дополнительные ресурсы. Поэтому она должна согласовываться с уровнем статей пассивов "Задолженность поставщикам", "Задолженность по ФОТ + Фонды", "Задолженность по налогу на прибыль", "Задолженность по НДС", а также с величиной статьи активов "Запасы". Желательно поддерживать такой уровень, чтобы сумма оборотных активов была в два раза выше, чем сумма оборотных пассивов. В этом случае при возникновении проблем с поставщиками, персоналом ООО, налоговыми службами имеется возможность погасить в короткий срок все их претензии. Для нашего случая примем среднюю величину срока товарного кредита потребителям продукции ООО статьи активов "Дебиторская задолженность" в размере 10 дней. После чего потребитель обязан по договору погасить не только сумму товарного кредита, но и проценты за кредит по среднерыночным ценам. Если же применять схему долевого строительства, то эта величина будет равна нулю, мало того ООО получает беспроцентные кредиты. Но этот вариант нами не рассматривался, т.к. устойчивость ООО более чем достаточна.

Расчет статьи активов "Дебиторская задолженность" следующий, исходные данные берутся из табл. 3.10.:

Дебиторская задолженность = Объем реализации в т.ч. НДС * 10 дней/360 дней

Рассчитаем уровень статьи активов "Запасы и производство". Отметим один момент, чем выше дебиторская задолженность, тем больше ООО придется привлекать денежных средств в пассивах, т.е. использовать дополнительные ресурсы. Поэтому она должна согласовываться с уровнем статей пассивов "Задолженность поставщикам", "Задолженность по ФОТ + Фонды", "Задолженность по налогу на прибыль", "Задолженность по НДС", а также с величиной статьи активов "Дебиторская задолженность". Для нашего случая примем среднюю величину статьи активов "Запасы и производство" по уровню накопления в размере 5 дней. Расчет статьи активов "Запасы и производство" следующий, исходные данные берутся из табл. 3.10.:

Запасы и производство = Всего стоимость сырья в т.ч. НДС * 5 дней/360 дней

Рассчитаем уровень статьи активов "Основные средства". В нашем случае величина этой статьи определяется в размере стоимости всех основных фондов, как оборудования, так зданий и сооружений (см. табл. 3.7.). Данная величина должна быть уменьшена на величину амортизации этих средств, а также учитывать величину технологических ремонтов и профилактик (см. табл. 3.7. или табл. 3.10.). В предлагаемом проекте планируется постоянно поддерживать современный уровень производства, поэтому амортизационные отчисления будут направляться на дальнейшую модернизацию, и не будут уменьшать величину основных средств. Расчет статьи активов "Основные средства" следующий, исходные данные берутся из табл. 3.7., 3.10.:

Основные средства = Сумма всех основных средств

Рассмотрим, как формируются пассивы предприятия после года работы.

Рассчитаем уровень статьи пассивов "Нераспределенная прибыль". В нашем случае величина этой статьи определяется величиной статьи "Чистая прибыль" (табл. 3.10.) плюс статья пассивов "Нераспределенная прибыль" за предыдущий период, которой у ООО после первого года пока нет.

Рассчитаем уровень статьи пассивов "Задолженность поставщикам" в разделе краткосрочные обязательства. Данная статья должна согласовываться с уровнем статей пассивов "Задолженность поставщикам", "Задолженность по ФОТ + Фонды", "Задолженность по налогу на прибыль", "Задолженность по НДС", а также с величиной статьи активов "Дебиторская задолженность", "Запасы", "Денежные средства". Для нашего случая примем среднюю величину статьи пассивов "Задолженность поставщикам" по уровню задержки платежей поставщикам в размере 5 дней.

Расчет статьи пассивов "Задолженность поставщикам" следующий, исходные данные берутся из табл. 3.10.:

Задолженность поставщикам = Всего стоимость сырья в т.ч. НДС * 5 дней/360 дней

Рассчитаем уровень статьи пассивов "Задолженность по ФОТ + Фонды" в разделе краткосрочные обязательства. В расчете необходимо принять вариант, согласованный с профсоюзами. В проекте принята оплата труда персонала по рекомендациям международной организации труда 4 раза в месяц и ставшая нормой для всех развитых стран. Следует учесть также, что, установив величину даже в 7 дней, ООО практически кредитуется своим персоналом.

Расчет статьи следующий, исходные данные берутся из табл. 3.10.:

Задолженность по ФОТ = Итого ФОТ * 7 дней/360 дней

Рассчитаем уровень статьи пассивов "Задолженность по налогу на прибыль" в разделе краткосрочные обязательства. В расчете необходимо принять, законодательный вариант – оплата производится один раз в квартал, т.е. в среднем раз в 90 дней. Расчет статьи следующий, исходные данные берутся из табл. 3.10.:

Задолженность по налогу на прибыль = Налог на прибыль * 90 дней/360 дней

Рассчитаем уровень статьи пассивов "Задолженность по НДС" в разделе краткосрочные обязательства. В расчете необходимо принять, законодательный вариант – оплата производится один раз в месяц, т.е. в среднем раз в 30 дней. Расчет статьи следующий, исходные данные берутся из табл. 3.10.:

Задолженность по НДС = Налог на прибыль * 30 дней/360 дней

В результате прогнозный вариант баланса на . можно представить в следующем виде (см. табл. 3.11.). Минимальные и максимальные значения берутся из соответствующих колонок табл. 3.7., 3.10.

Как видно из таблицы 3.11., в результате первого года работы ООО в состоянии погасить часть кредита, т.к. разница активов и пассивов отрицательна -695,6 млн.руб., это момент отражен в строке баланса EFN. В результате пассивы баланса по статье "Кредиты" уменьшаться на величину EFN.